綠地集團(tuán)有意退出早前的銀行投資，這對(duì)近期高調(diào)入股銀行的其他地產(chǎn)企業(yè)是一種警示。

在上周舉行的博鰲亞洲論壇2014年年會(huì)上，綠地集團(tuán)董事長(zhǎng)張玉良表示將于近期拋售手中所持有的兩家銀行的股份。綠地集團(tuán)此前相繼入股了遼寧盤錦銀行、錦州銀行、上海農(nóng)村商業(yè)銀行等，但入股銀行并沒有達(dá)到張玉良預(yù)期的效果。

“玩不起來，”張玉良說，“我認(rèn)為房地產(chǎn)公司轉(zhuǎn)型投金融，需要好好研究。”

未達(dá)預(yù)期

過去五年，綠地集團(tuán)對(duì)入股銀行有切身之痛。

“地方城商行是每況愈下，這三年利潤(rùn)一直下降。副省級(jí)城商行、2000億、3000億資產(chǎn)規(guī)模，一年有10億利潤(rùn)規(guī)模就已經(jīng)很了不起了。幾乎所有城商行，監(jiān)管有力，創(chuàng)新不夠，資產(chǎn)凈回報(bào)可憐。”張玉良對(duì)于所投資銀行的表現(xiàn)感到失望。

綠地集團(tuán)目前持有上海農(nóng)村商業(yè)銀行4%的股份，持有錦州銀行3.8%的股份，此外還持有遼寧盤錦城市商業(yè)銀行一定比例的股份。

在所有房地產(chǎn)企業(yè)中，綠地集團(tuán)涉足金融領(lǐng)域不僅時(shí)間較早且范圍廣泛，除了入股上述銀行外，綠地集團(tuán)還發(fā)起成立了國(guó)內(nèi)注冊(cè)資本額最大的小額貸款公司，以及融資擔(dān)保公司、典當(dāng)公司等——這讓張玉良有機(jī)會(huì)看清入股銀行的現(xiàn)實(shí)得失，而不僅僅是基于一種預(yù)期。

盡管綠地集團(tuán)在銀行投資方面未能有所斬獲，與過去幾年資本市場(chǎng)對(duì)銀行的估值逐階下降有直接的關(guān)系——在一個(gè)銀行價(jià)值被高估的時(shí)間點(diǎn)，綠地出手投資了上述幾家銀行，但張玉良表示，城商行異地?cái)U(kuò)張受到限制、地方銀監(jiān)會(huì)對(duì)于投資城商行的股權(quán)比例設(shè)定上限，以及傳統(tǒng)銀行業(yè)務(wù)利潤(rùn)微薄又缺乏創(chuàng)新是入股銀行面臨的根本制約。

“五年前我要投銀行的時(shí)候，非上市的銀行價(jià)值1元賣2元，而目前上市的銀行中，寧波銀行[0.22% 資金 研報(bào)]（002142.SZ）、南京銀行[0.26% 資金 研報(bào)](601009.SH)、北京銀行[0.13% 資金 研報(bào)](601169.SH)，市凈率在0.9、0.8，這是市場(chǎng)價(jià)值嗎？”張玉良反問，“房地產(chǎn)企業(yè)轉(zhuǎn)向金融是非常正確的選擇，但應(yīng)該轉(zhuǎn)入有創(chuàng)新能力的金融領(lǐng)域……至于城商行，我準(zhǔn)備把兩家銀行的股權(quán)拋掉。”

張玉良的表態(tài)凸顯出房企入股地方性銀行所面臨的困境：一方面，從財(cái)務(wù)投資的角度，銀行的投資收益無法令房地產(chǎn)商感到滿意，另一方面，地方性銀行缺乏創(chuàng)新能力，也無法與入股的房地產(chǎn)商現(xiàn)有業(yè)務(wù)形成協(xié)同效應(yīng)。

不過有趣的一個(gè)現(xiàn)象是，就在綠地集團(tuán)決定退出銀行投資之際，萬(wàn)科、恒大等大型開發(fā)商卻在最近幾個(gè)月內(nèi)掀起了一陣房企入股銀行的風(fēng)潮。

去年10月，萬(wàn)科A[0.90% 資金 研報(bào)]（000002.SZ）斥資27億元以基石投資者的身份入股當(dāng)時(shí)正在登陸H股的徽商銀行（03698.SZ）；此后，越秀地產(chǎn)（00123.HK)以116億元收購(gòu)創(chuàng)興銀行（01111.HK）75%的股份，中天城投[-0.37% 資金 研報(bào)]（000540.SZ）宣布入股貴州銀行；今年1月，恒大地產(chǎn)（03333.HK）更是公告稱已在二級(jí)市場(chǎng)上以33.025億元購(gòu)入4.03億股華夏銀行[0.47% 資金 研報(bào)]（600015.SH），相當(dāng)于華夏銀行已發(fā)行股本總額的4.522%。

事實(shí)上，對(duì)于上市房企入股銀行，投資者一直感到不同程度的困惑，綠地集團(tuán)如今有意退出此前的銀行投資，勢(shì)必將加重市場(chǎng)的擔(dān)憂。

入股銀行前景模糊

“開發(fā)商入股銀行基于一種模糊的轉(zhuǎn)型需要。”輝立證券分析師陳耕對(duì)《第一財(cái)經(jīng)日?qǐng)?bào)》記者表示。有分析人士曾認(rèn)為，開發(fā)商入股銀行將為其獲得開發(fā)貸款提供便利，不過陳耕認(rèn)為，這也并非主要原因，雖然不排除會(huì)產(chǎn)生一定的積極影響。

近期，銀監(jiān)會(huì)對(duì)民營(yíng)銀行試點(diǎn)表態(tài)，要求加強(qiáng)股東自我約束，鼓勵(lì)股東及其關(guān)聯(lián)企業(yè)自愿放棄從本行獲得關(guān)聯(lián)貸款的權(quán)利，盡量減少試點(diǎn)銀行的關(guān)聯(lián)交易，有分析人士指出，類似的監(jiān)管原則同樣適用于房地產(chǎn)入股銀行，這意味著房企借入股銀行獲得融資平臺(tái)“曲線救國(guó)”的愿望難以實(shí)現(xiàn)。

“入股銀行對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)目前的業(yè)務(wù)并沒有直接的影響，房地產(chǎn)企業(yè)主要還是考慮為未來由開發(fā)商角色向投資商角色轉(zhuǎn)變提前布局，隨著房地產(chǎn)行業(yè)金融屬性的增強(qiáng)，這要求房企產(chǎn)企業(yè)與金融機(jī)構(gòu)更好地對(duì)接。”陳耕表示，房地產(chǎn)入股銀行目前只是一種策略性投資。

一家香港上市房地產(chǎn)企業(yè)高管對(duì)《第一財(cái)經(jīng)日?qǐng)?bào)》記者表示，去年底以來，許多地方的銀行收緊了對(duì)購(gòu)房者的按揭貸款，房地產(chǎn)企業(yè)入股銀行的目的之一是希望所投資銀行能夠?yàn)橘?gòu)買其項(xiàng)目的小業(yè)主辦理按揭貸款提供便利，但該高管并不認(rèn)為入股某家地方性銀行是達(dá)成這一目的的最佳選擇。

事實(shí)上，在恒大地產(chǎn)宣布入股華夏銀行的消息后，評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)穆迪曾對(duì)此舉提出質(zhì)疑：“由于恒大地產(chǎn)的股權(quán)代表性較小，穆迪認(rèn)為此次交易的戰(zhàn)略價(jià)值很小。恒大地產(chǎn)不會(huì)參與華夏銀行的業(yè)務(wù)。雖然恒大地產(chǎn)可能會(huì)與華夏銀行組成潛在的業(yè)務(wù)聯(lián)盟，以便為客戶提供按揭融資，但益處將會(huì)較小。”

另一家評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)惠譽(yù)也認(rèn)為，與銀行緊密合作是否能提升地產(chǎn)開發(fā)商的運(yùn)營(yíng)表現(xiàn)還不得而知，不過惠譽(yù)預(yù)計(jì)大型地產(chǎn)集團(tuán)未來對(duì)于加強(qiáng)同銀行的聯(lián)系仍將有興趣。

“開發(fā)商手里的大量購(gòu)房者對(duì)銀行而言是很有吸引力的潛在客戶，他們往往比較富有。與此同時(shí)，包括購(gòu)房融資在內(nèi)的創(chuàng)新性銀行產(chǎn)品也有助于開發(fā)商為客戶提供更好的服務(wù)。”惠譽(yù)稱。

站在房地產(chǎn)企業(yè)的角度，投資目前處于估值低谷的銀行盡管不能立刻產(chǎn)生提升主業(yè)運(yùn)營(yíng)表現(xiàn)的效果，但仍是一項(xiàng)相對(duì)安全的投資。不過陳耕也表示，如果僅僅出于財(cái)務(wù)投資的考慮，入股銀行的意義有限，“金融行業(yè)面臨的挑戰(zhàn)很多，盡管目前銀行股估值很低，但比起地產(chǎn)行業(yè)，未來的不確定性也許更高。”